Reajuste de aluguel: IGP-M ou IPCA, e o que a lei permite

O reajuste do aluguel não é uma escolha do proprietário na hora que ele quiser: a Lei do Inquilinato permite corrigir no máximo uma vez por ano, e sempre pelo índice que está escrito no contrato. Se o contrato diz IGP-M, é IGP-M; se diz IPCA, é IPCA — nenhuma das partes troca sozinha no meio do caminho.

A conta usa o acumulado dos 12 meses ANTERIORES ao aniversário do contrato, não o índice do mês do reajuste. É um detalhe que muda o valor: quem olha só o número mais recente do índice quase sempre calcula errado, para mais ou para menos.

O IGP-M é o índice tradicional de locação, mas ele oscila muito mais que a inflação do dia a dia — em alguns períodos disparou bem acima do custo de vida, em outros ficou abaixo. Por isso o IPCA, que mede a inflação oficial e é menos volátil, virou comum em contratos novos: dá previsibilidade para os dois lados.

E quando o índice fica negativo? Em regra, o aluguel não cai: os contratos preveem reajuste, não redução. Mas um índice negativo é um argumento legítimo de negociação — proprietário que insiste em manter tudo como está num ano em que o índice trabalhou contra ele tende a ceder em outro ponto.

Trocar o índice exige acordo entre as partes, e o momento natural para isso é a renovação. Chegar nessa conversa com a conta pronta — quanto daria por um índice, quanto daria pelo outro — vale mais do que qualquer discussão genérica sobre qual é 'mais justo'.